地产“围城”，低利率的不敢卖，高利率的卖不动。

美国抵押贷款利率首次走高

抵押贷款利率稳步下降的趋势本周暂停，而需求下降，因为数据显示潜在买家正在观望，直到利率回到去年的水平。

房地美周四发布的最新初级抵押贷款市场调查显示，本周基准30 年期固定抵押贷款平均利率微升至 6.62 % ，较上周的 6.61% 略有上升。

与此同时，15 年期固定抵押贷款利率小幅走低，平均利率为 5.89 %，上周为 5.93%。一年前，15 年期固定票据的平均利率为 5.73 %。

房地美首席经济学家 Sam Khater 表示：“从 10 月底到 12 月中旬，30 年期固定利率抵押贷款暴跌超过一个百分点。然而，自那以后，随着市场消化即将发布的经济数据，利率开始横盘整理。”

首次购房者面临重大的负担能力挑战

鉴于美联储今年降息的预期以及通胀压力的消退，我们预计抵押贷款利率将随着今年的展开继续下降，虽然抵押贷款利率下降是个好消息，但潜在购房者仍在应对低库存和持续上涨的高房价的双重挑战。

根据周三公布的新数据，截至 12 月 29 日当周，抵押贷款银行家协会 (MBA)抵押贷款申请指数较两周前下降 9.4%。

购房抵押贷款申请量较两周前下降 5%，数量较去年同期下降 12%。

有迹象表明美国房地产市场正在解冻

Redfin 表示，有迹象表明，在抵押贷款利率上升驱赶潜在买家一年后，冻结的房地产市场开始解冻。

该房地产经纪公司在周四发布的一份报告中表示，需求已开始再次回升，其购房者需求指数在过去一个月上涨了 10%，达到 8 月份以来的最高水平。

根据房地美 (Freddie Mac)的数据，30 年期固定利率抵押贷款平均利率从 10 月底的 23 年高点 7.8% 降至 6.6%，推动了这种小幅复苏。

Redfin 表示，这导致截至 12 月 31 日的四个星期内抵押贷款支付中位数下降了近 400 美元，至 12 个月低点 2,361 美元。

在美联储大幅加息以抑制通胀的推动下，借贷成本近十年处于历史低位，抵押贷款利率在 2023 年飙升。由于有迹象表明价格压力正在降温，价格在今年最后两个月小幅下跌，这可能为央行开始放松货币政策奠定基础。

尽管如此，疫情爆发仍导致房地产市场活动放缓，潜在买家对利率上升感到失望，而潜在卖家则选择留在原处，以利用被锁定在较低抵押贷款利率的机会。2023 年上半年，抵押贷款申请量跌至28 年来的最低点，而同期只有 1% 的美国人出售了房屋。

房地产经纪人表示，尽管近期需求有所回升，但与历史水平相比，抵押贷款利率仍然很高。

美国商业地产将继续面临压力

商业房地产市场仍在受到新冠疫情的影响，2023 年对该行业来说是特别糟糕的一年。去年秋天，世邦魏理仕全球租户研究主管朱莉·惠兰 (Julie Whelan)表示，办公室18%的空置率有多糟糕已不是什么秘密，创30 年来新高。与此同时，多户型房产供应严重不足。 

在周四发布的一份报告中，全国房地产经纪人协会（NAR）表示，通货膨胀和抵押贷款利率是“引导经济格局以及商业房地产行业动态的两大支柱”。这里存在乐观情绪，因为通货膨胀率从 2023 年 1 月开始为 6.4%，到年底降至 3.1% ，而抵押贷款利率在 10 月份达到高达 8% 的峰值，然后也略有下降。但尽管目前的 30 年期固定抵押贷款利率已降至 6.76%，但这对于陷入困境的商业房地产领域来说还不够。

穆迪分析公司高级经济学家 Ermengarde Jabir表示：所有行业都将持续进行各种重新调整。这包括办公楼、多户住宅、工业和零售物业。她补充道，有一点是明确的：“2024年，Office 将继续面临最大的压力。”

办公楼行业展望

在疫情期间和之后，许多公司放弃了办公室，选择了更远程或混合的工作选择。例如，内曼·马库斯集团 (Neiman Marcus Group) 大幅缩减规模，现在只剩下疫情期间企业办公空间的 20% 左右——其达拉斯总部的办公空间仅约 100,000 平方英尺。此外，联合办公空间在 2023 年底因WeWork 破产 180 亿美元而遭受重大打击，在全国范围内取消了数十份租约，仅纽约市就有 35 份租约。

NAR 报道称，办公楼行业是商业房地产中受影响最严重的领域。

不过，专家们一致认为，对于那些重视面对面互动的公司来说，到 2024 年，质量将变得更加令人担忧。这意味着与 B 级或 C 级物业相比，A 级办公空间的竞争将会更加激烈。

商业房地产研究高级总监玛丽莎·克林顿(Marisha Clinton)表示，“由于甲级办公空间的高需求，导致空间供应过剩和分歧，再加上写字楼估值暴跌和利率上升之际到期的高额债务，雪上加霜。”

“许多房东无法与贷方重新谈判条款，从而导致建筑物的潜在损失，”她说。“这使得投资者变得谨慎，更多地关注不良资产，而不是积极寻求增值机会。”

这些未使用的 B 级和 C 级办公楼最终可能会被改造成住宅物业。“随着办公室问题的持续，越来越多的公司开始追求高质量，从而导致一些较旧的、不太理想的 B/C 级空间变得过时，这为将[中央商务区]的办公空间转变为其他用途（例如公寓或数据中心）创造了机会，这虽然不是万能药，但却为某些房产带来了新的生命。”

多户住宅行业前景

美国国家多户住房委员会估计，到 2035 年，美国需要再建造 430 万套多户单元，以满足租赁住房的需求，其中包括 60 万套单元，以填补 2008 年金融危机后建设不足的短缺。据一家机构称，目前估计显示近 730,000 套公寓正在建设中。2023 年 8 月房利美报告.

由于对这些房产的需求如此之高，租金价格在过去几年中不断上涨。此外，经济适用房的短缺让租房者“别无选择”，只能寻求 B 级和 C 级公寓（通常是较旧的公寓，租金较低），“只会给住房负担能力带来进一步的压力，”贾比尔说。然而，他预测今年多户住宅的价格将继续调整。

零售业前景

尽管电子商务有所增长，但零售业可能会在 2024 年成为中坚力量，这或许有些奇怪。

理由是，零售业在过去二十年中已经面临大幅下滑，因此，空置率不变，邻里和社区购物中心的租金适度增长，零售业更有能力保持更稳定的表现。

NAR 报告还显示，零售业租金增长放缓，空置率保持在 4.1% 的 10 年来最低水平。然而，成功会因零售空间类型而异。NAR 预测，购物中心将继续表现不佳，但社区和购物中心预计将表现稳定，到 2024 年，租金增长将成为所有类型零售空间中最强劲的。

2024 年房地产市场将如何发展

LendingTree 表示，与去年相比，2024 年美国人的住房市场可能会有所缓解，但负担能力挑战将持续存在，经济活动将保持相对低迷。

该组织在其新的经济展望中指出，住房“对许多人来说仍然昂贵得令人望而却步”，经济仍然面临通胀、个人储蓄率低和家庭债务高等不利因素。

LendingTree高级经济学家Jacob Channel在报告中写道：“虽然全面崩溃的可能性不大，经济衰退可能是可以避免的，但面对相对较高的利率和高于理想的通胀，一些美国人仍将难以维持收支平衡。”

以下是该房地产公司对未来 12 个月房地产市场的预期。

抵押贷款利率和买家需求

10 月份抵押贷款利率达到数十年高点约 8%，然后到 12 月份跌破 7%，年底降至 6.61% 左右。

LendingTree 认为，今年抵押贷款利率应会继续稳定，并随着美联储放松货币政策而走低。

LendingTree 表示，到 2025 年，最受欢迎的住房贷款利率可能会降至 6%，甚至略低于该水平。较低的利率反过来可能有助于提振购房者需求，但负担能力挑战仍将使许多美国人望而却步。

Channel 写道：“即使今年的房地产市场比 2023 年更加活跃，也不太可能像疫情最严重时期那样白热化。”

软化锁定效应

过去两年，房主一直不愿意出售房屋，因为他们之前获得的抵押贷款利率较低。这意味着市场上的房屋数量减少，购房者也减少。

展望未来，抵押贷款利率下降可能会削弱导致业主不愿出售的锁定效应。

虽然应提供一定比例的新房，但市场不会在年内完全重新平衡。

“毕竟，虽然人们出售当前的房屋并从低于 5.00% 的抵押贷款利率转向 6.00% 或 6.50% 的利率应该比转向接近 8.00% 的利率更容易，但它”离理想还很远，”频道说。

没有房地产市场崩溃

LendingTree 表示，低利率可能会引发一些额外的购房活动，但需求最终将保持低迷，市场将“继续缓慢发展”。

然而，这并不意味着美国正在走向 2008 年式的崩盘，Channel 表示。LendingTree 11 月份的另一项调查发现41% 的美国人当时预计房地产市场将在 2024 年崩溃。

“房地产市场强劲的基本面——比如全国较低的抵押贷款拖欠率——可能会帮助我们避免严重的衰退，”通道说。

与此同时，LendingTree 坚称，无论利率如何变化，对于美国人来说，房地产市场都将保持“昂贵得令人望而却步”。